公司或個人出租財產是實務上常遇到的議題
作為不同的角色也伴隨著不同的權利及義務
但往往雙方對於這些事情都不甚了解
下面介紹各種情況下，房東及房客各應該注意哪些事情！
| 房東 → 房客 | 出租人 (房東) | 承租人 (房客) |
|---|---|---|
| 個人 → 個人 | 綜合所得稅申報為租金所得 | 無 |
| 個人 → 公司 | 向公司房客取得扣繳憑單，申報綜合所得稅。 | 公司為扣繳義務人，應於付款時扣繳。 若有二代健保應一併代為繳納 |
| 公司 → 個人 | 開立發票予房客。 於營業稅時申報銷項稅額，並於申報營所稅時列為租金收入。 若有收取押金，應設算利息 | 無 |
| 公司 → 公司 | 開立發票予房客。 於營業稅時申報銷項稅額，並於申報營所稅時列為租金收入。 若有收取押金，應設算利息 | 於營業稅時申報為進項稅額， 並於申報營所稅時列為租金費用。 |
個人 → 個人
出租人 (個人):
當出租人為個人時，情況較為單純，並無開立發票或扣繳的問題。
個人房東僅需在每年申報綜合所得稅時申報當年度的租金收入即可。
（所得稅法第14條第五類所得：租賃所得及權利金所得）
個人全年租金收入得自行選擇列舉減除必要支出後的到所得額併入綜合所得計算，或是以費用率43%自租金收入減除後併入。
承租人 (個人):
在此情況下，房客並無特殊責任，於合約規定時間付款即可。
個人在每年申報綜合所得稅時，若選擇適用列舉扣除額，每年在12萬內(110年)得列舉扣除租金支出。但若是有申報購屋借款利息者則不得再申報租金支出。
個人 → 公司
出租人 (個人):
因為出租對象為營業人，承租人(公司)應在支付租金時主動減去部分租金並進行扣繳。
而出租人在申報綜合所得稅時，若承租人有按時扣繳，則國稅局系統會自動帶出租金收入資料，
若資料有誤應主動聯絡公司並修改為正確金額。
全年租金收入得自行選擇列舉減除必要支出後的到所得額併入綜合所得計算，或是以費用率43%自租金收入減除後併入。
承租人 (公司):
公司向個人承租標的時，依所得稅法第88條及89條規定為此次交易的扣繳義務人，應在支付租金時主動減去部分租金(註1) 並於支付次月10號前進行扣繳。
註1：境內居住者扣繳率為10%，非境內居住者扣繳率為20% (110年)
若每次支付的租金金額超過2萬元，公司同時應注意是否需要繳納二代健保補充保費。(110年費率為2.11% )
❈假設甲公司每月初應支付4萬元租金予老王：
→扣繳稅額 = 40,000 x 10% = 4,000
→二代健保 = 40,000 * 2.11% = 844
所以甲公司在支付時應從4萬元減除4,000及844後，以淨額35,156支付給老王，
並在次月10號前繳納扣繳稅額，次月月底前繳納二代健保。
實務上，許多個人房東會希望能實拿40,000元房租，而非上述的35,156元。這種情況下公司需計算出實際租金後，再進行扣繳及二代健保之計算。
❈以上述甲公司的情況為例：
→實際租金 – 實際租金 x 10% – 實際租金 x 2.11% = 40,000 (房東實拿租金)
→實際租金 x 0.8789 = 40,000
得到實際租金應為 $45,511 (40,000/0.8789)，再以實際租金計算扣繳稅額及二代健保:
→扣繳稅額 = 45,511 x 10% = 4,551
→二代健保 = 45,511 x 2.11% = 960
如此一來 45,511 – 4551 – 960 後就能得到老王所希望的40,000元租金
而公司則可以申報租金支出 45,511元。
公司 → 個人
出租人 (公司):
公司應開立發票予個人房客，並於申報營業稅時申報為銷項稅額 (5%)。
每年申報營利事業所得稅時應申報這筆租金收入。
承租人 (個人):
個人僅需取得房東開立的發票，與一般統一發票一樣，得參與發票兌獎。
與上述個人房客相同，若申報綜合所得稅適用列舉扣除額，得在12萬的範圍內列舉扣除租金支出。但若是有申報購屋借款利息者則不得再申報租金支出。
公司 → 公司
出租人 (公司):
公司的處理方法與出租給個人相同，應開立發票、申報營業稅及營所稅。
承租人 (公司):
公司應取得房東所開立記有稅額的發票，於申報營業稅時可以作為進項稅額扣抵。
該發票則在申報營利事業所得稅的時作為租金支出的會計憑證。
押金設算利息
當公司為出租人且有收取押金時，會產生押金需設算利息的情況。
依加值型及非加值型營業稅法施行細則第24條規定，營業人於每月初應將收取的押金依當年度一月一日郵政定期儲金一年期固定利率計算銷售額，並開立發票。
❈假設甲公司收取15萬元押金，利率為2%。
若甲公司為一般營業人:
→ 甲公司每月應開立的發票銷售額為 (150,000 x 2% / 12個月) / 1.05 = 238元，營業稅為 12元，並按時將發票交給承租人 (無論是個人或公司)。